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叶檀:房地产价格数据是最大的谎言


     面对两个数据——国家统计局2月25日公布的2009年全国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%,和国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组3月底发布的2009年全国住宅平均价格同比上涨为25.1%,为2001年以来最高——舆论几乎一面倒地选择了相信后一数据。

  原因是国家统计局的数据离真相太远。统计数据失真并非新闻,但离谱到公然挑战天下人的智商,则是统计者毫无责任心的标志。

  好的统计数据可以让真相浮出水面,糟糕的统计数据是谎言的最好掩护。国家统计局的数据之所以失真到荒唐的程度,是因为统计人员责任心不强、企业一贯做假。国家统计局沿用了一贯的房价调查方法,数据由开发商统计上报。可见开发商上报的数据注水严重,如果可能,开发商也许会把房价做成负数。统计局未能把关,导致注水数据横行。

  最能反应某些统计人员丧失责任心的事件是,在1.5%的数据引起广泛质疑后,3月5日统计局召开内部座谈会,据参会人士透露,尽管国家统计局数据遭到了强烈质疑,但各地方统计局负责人均表示该区域统计工作属于科学准确,目前房价统计方法沿用超过10年,已经经过了验证,导致统计局长大光其火。

  房价统计数据无法取得专业人士的信任,在2009年1.5%的数据出炉后,又彻底失去了公众的信任。不仅房价,城镇职工平均工资统计方法沿用上世纪50年代制订的方法,统计范围包括城镇国有单位、集体单位和股份合作、联营、有限责任公司、股份有限公司、外资和港澳台商投资单位。不包括私营单位、个体工商户和灵活就业人员。现有各类人员约三亿人,统计的仅为一点三亿!因此,出现了大量的工资被增长现象。房价统计与城镇职工平均工资从方法上来说是拿来怀旧的,从效果上来说是用来打激素提振民众信心的。

  国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组公布的数据未必完善,如2008年的房价基数使用中国统计年鉴的数据,事实上用是就是不太靠谱的国家统计局的数据。但因为中国指数研究院的数据采集范围广泛,在各重点城市进行数据的实时跟踪,国土资源部进行了多次调研,还参考了各市建委的房屋成交数据,因此虽略有弊端,但大致能反映房地产的市场情况。而报告今年没有刻意避讳地价与房价的关系,更增加了信用程度。报告坦承,“房价与地价二者呈现较大的相关性”,35个重点监测城市的居住地面地价和住宅价格相关系数达到0.848,去年全国重点监测城市的地价房价比均值达到31.29%。

  有人认为,统计数据失真是技术原因造成的,如对一年数据进行平均,消除特征变化等。这一原因只占很小一部分,事实上,从统计部门公布的技术手段上并没有太大的过失,离谱的数据本质原因只有一个,就是基础数据失真。这是失范社会的顽疾,存在于上市公司报表、存在于个税统计等等方面。

  了解社会的失信软肋,统计数据有必要进行本土的诚信化调整。统计局长马建堂表示,以后房价数据既要靠房地产企业填报,也要靠统计人员的现场调查和依靠行政记录,以确保数据来源更加准确。除了同比外,使用基数比较法,使房地产市场数据统计更加科学。

  我国有政府行政部门的真实的统计数据,却从未成为有效的“公共资产”。如潘石屹所建议的房管部门登记的合同房价,就是真实有效的购房价格,即时性、真实性全部具备。目前存在的问题是一些地方数据不公开,二是各地统计口径不同,有的“住宅成交价格”包括了经济适用房,有的则不包括。这对统计局而言不是太难的事,只要下令各地统一标准,信息公开,加上特征价格法统计,则房地产数据离真相不会太远。

  房价数据失真,实际上是社会失信、企业失信、政府部门无责任心诸症合一。统计部门一直强调改革,希望尽快见之于行动,体现在数据上。

 
 
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